业委会自管决议程序不合规 法院：撤销！

        为实现小区自管自治，2021年8月6日至同年8月16日期间，丰都县三合街道某小区召开业主大会，选举了业主委员会成员并予以公告，经向街道报送备案后认定合法有效，业主委员会依法履职。

        同年9月28日，该业委会组织召开某小区业主大会，就小区物业实行业主自管自治进行讨论形成了《关于召开某小区业主大会关于对本小区物业实行业主（业委会）自管自治的会议记录》（以下简称会议记录）。

        该会议记录载明内容包括：3、…本小区专有部分建筑面积共70807.18㎡，业主户数461户，本次投票同意的业主为307个，专有建筑面积共52853.74㎡，超过三分之二同意，表决通过了业主自治方案和物业管理服务收费事项，住宅按0.6㎡/月，商场2元㎡/月，门面1.5元㎡/月；物业自治管理服务从2021年10月1日实施。同日，业委会制作了《丰都县某小区业主大会关于对本小区物业实行业主自管自治的公示》。

        杨某系某小区业主。2024年2月2日，业委会向法院起诉杨某追缴物业服务费，并被判支持业委会的诉讼请求。

        杨某辩称，2023年12月，其听说业委会在组织相关人员收取物业费后，才知道业委会在2021年9月组织召开业主大会，并作出了《会议记录》。

        杨某认为，业委会作出该会议记录时并未按照法定程序召开业主大会，业主参会人数、面积均未达到三分之二以上，其本人也不知晓此情况。会上作出的会议记录，侵犯了其及小区业主的合法权益，依法应当予以撤销。随后，杨某向法院提起反诉。

        业委会辩称，杨某的诉求不具有诉讼利益，物业自治会议记录只是书面载体，杨某诉称的事实理由与会议记录事实内容不符，记录撤销与否不影响决议效力；其次，业委会召开临时业主大会形成的自管自治决议，程序符合相关规范，决议经参会人数过半数表决通过。公示后，也进行了两年多的自管自治。绝大部分业主都在按决议履行义务，杨某也知晓；同时，杨某的请求超过诉讼时效。业主撤销权应在一年内行使，本案自治决议是在2021年9月28日，原告未提出过异议，也接受了物业管理，以事实行为放弃了撤销权的行使。应驳回原告的诉讼请求。

        经法院审理认定，本案中，业委会组织召开业主大会，形成《会议记录》及其决定内容，属于业主共同管理权利的重大事项，依法应由人数占比三分之二以上的业主参与表决。但该记录其载明的参会户数总共只有307户，而其业主总户数为461户，参会业主未达到占比三分之二以上的法定标准。故该会议记录的决定违反了法律规定，侵犯了业主的投票权及共同管理重大事项的决定权，依法应当予以撤销。

        另外，业委会虽举示了张贴公示的照片等，但该照片不能证明其张贴的时间，无法证明已经达成公示效力，故不能证明杨某知道或者应当知道的具体时间，不能认定其起诉已超过除斥期间，对该辩解理由，本院不予采纳。

        综上，判决撤销业委会于2021年9月作出的《会议记录》及其关于业主自治并收取物业服务收费的决议内容。