开发商买卖小区内地上车位 法院：业主共有不得侵占！

重庆某小区业委会发现开发商计划售卖小区内的地上停车位，遂找到开发公司表示，地上停车位系小区公共车位，属于全体业主共同所有，开发商无权进行售卖。

开发公司表示，小区建设用地使用权是某公司出资取得的，公司是土地使用权人，故有权处置该用地上的车位。同时，小区的绿化面积、共有面积、交通道路，经政府相关部门验收合格，备案可查。小区绿化还超过了规划面积，不存在任何占用共有面积的情况。

业委会称，公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后，业主共同享有某小区全部土地使用权。根据相关规定，占用了业主共有道路或场地，车位就应属业主共有。同时，公司不能取得案涉车位的所有权证，案涉车位不属于专有部分，产权应归全体业主共有。且案涉车位未计入容积率，且不参与规划建设用地面积分摊，产权应归业主共有。

因沟通无果，最终，业委会将开发公司告上法庭，要求公司停止售卖地上公共车位的侵权行为。

经法院审查认为，本案焦点问题为开发商是否有权售卖小区地上车位。

根据相关规定，建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，而案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使开发公司在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。故公司主张所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。

另外，开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系，故公司表示案涉车位并非占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据，事由不能成立。

综上所述，法院认定案涉车位系公司占用业主共有的道路或者其他场地的车位，判决公司停止侵权行为。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《重庆市物业管理条例》第七十八条规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会决定。业主大会成立前，前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。

好邻通提醒：随着商品房的销售，房屋产权发生转移的同时，小区建筑区划内的土地使用权也随之发生转移，共有部分的土地使用权即变为全体业主共有。根据相关法律法规，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，车位收费、销售、管理等事项，也理应由全体业主决定。